房地產銷售員要從信任、觀點、故事、利益、損失、利他六個方面，創造讓顧客不可思議、不可抗拒的銷售方案。下面小編為大家收集整理了“樓盤銷售方案”，歡迎閱讀與借鑒!

樓盤銷售方案1

第一章 項 目 概 況

第一節：項目區位分析

一、區位

本項目所在地為位于山東膠州市西側，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現有建材、家裝行業一支獨秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮、4鄉，常住人口74.5萬人。

膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛星城市以其得天獨厚的資源優勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。

本項目的區位恰好處于這個特殊的地理環境之中，項目規模適中，地塊位置是市場未來的熱點——膠州市商業一條街，具有較好的物升值潛力。

二、經濟指標(原規劃指標)

1、規劃用地總面積：125674 M2

2、總建筑面積：114277 M2

多層住宅建筑面積：55313 M2

小高層住宅建筑面積：10750 M2

聯體別墅建筑面積：25968 M2

3、居住總戶數：754戶

4、綠化率：35.8%

5、容積率：0.98

第二節：項目SWOT分析

一、優勢S

1、自然環境

本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規劃的未來商業步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質量佳。

2、交通環境

本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經此地通往市中心及鄉鎮，加強了本市于與周邊各城鎮之間的交流。

二、劣勢W

1、城市配套

雖然本項目具有良好人文環境資源，但是膠州市經濟發展同臨近青島市相對滯后，因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應的城市配套設施，導致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。

2、項目遺留問題

本項目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現失誤，導致項目在前期銷售階段上出現“熱情預訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當地居民和已認購該項目的業主中產生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。

3、開發商品牌

開發商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在本地屬外來開發商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發及銷售產生較大影響，導致銷售成本及宣傳成本的增加。

4、交通狀況

雖然地處蘭、梧公路入口，但市內公共交通配套不足，導致了居民往市內工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區業主服務巴士，無形中增加了物管成本。

三、機會點O

1、政府規劃開發利好因素

膠州市政府提出將本項目周邊規劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業經濟的發展，帶動房地產市場的升溫，影響住房消費升溫。

2、地理區位優勢

目前膠州市房地產市場不成熟，但其地理區位的優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，此時介入膠州市地產市場，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

3、客戶資源充足

多年來房地產市場的發展滯后，市場供應的產品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業的供求積累了大量的客戶資源。

4、國際名牌企業的入住提高了膠州本地的知名度

世界著名企業紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE 德國DEGUSSA 韓國HYUNDAI海爾集團等。無疑在膠州市原有知名度的基礎上，增加世人關注和青睞的焦點，為本項目開發提供了又一利好因素。

5、工業開發區匯聚了人氣

膠州市工業開發區，隨著城市知名度的提升，區位優勢必然會快速發展而帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。

四、風險T

1、市場因素

從目前膠州市的房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

2、自身因素

本項目前期的“棘手”遺留問題，導致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發過程中不能有效的把握形象----品牌戰略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

五、綜合分析

從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業比”，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。

第二章 定位策略

第一節 定位要素分析

1、區位利好因素分析

本項目順應這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時尚住宅”的招牌。來填補膠州房地產市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產品的附加值已大于產品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合

經濟學的需求----供給理論。

第二節 項目定位

定位原則：適應市場、創造差異性

定 位：時尚住宅---- "綠色家園“

宇宙是物質的，在時空的.長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質的空間同樣具有變化性、流動性和連續性，推動這個變化的動力也是其內在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。

本項目規劃遵循“天人合一”的自然規律及“以人為本”的消費理論，以優美的自然環境和現代化的配套設施服務于消費者，共同構筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態園林式住宅之典范。

以中國傳統文化為根，創建人、自然、建筑于一體的生態居住環境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。

一、居住環境的一度空間

一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內空間，合理的空間布局，良好的通風采光，業主可享受到最好的戶型結構，并且可以根據自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。

二、居住環境的二度空間

二度空間，指開發商“以人為本”營造的小區空間，具有科學的劃分領域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環境質量及親密鄰里關系。保障環境質量，合理分配建筑密度。獨特的小區形象，滿足業主精神需求。

三、居住環境的三度空間

三度空間，指小區周邊可借用的自然環境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風光也是住宅小區的一道風景線。

本項目具有得天獨厚的自然環境優勢，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業主的出入帶來便利，使小區與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。

小區內的中環湖泊，都是小區可借用的寶貴財富，是營造小區綠化的重要資源。小區南邊、西邊散布著亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。

由一、二、三度空間構成了“純生態型園林式住宅”產品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨特個性，并創造了產品差異性，使產品更具有競爭力，為開發商達到未來市場期望值提供保障。

四、產品檔次定位可行性

本項目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區的規劃合理性、戶型結構的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎上，設計出時尚前衛的、富有創意的單體及園林。更重要的是戶型結構的合理性、實用性及各種生活設施的配置。例如：安全設施系統、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環境。

第三節 產品文化定位

定位原則：講究個性，追求共性，提升產品附加值。

定 位：人與自然環境相融合----綠野與住宅的對話

東方文化與西方文化相融合

傳統與現代相融合。

第四節 產品形象定位

定位原則：提升企業品牌形象以及產品(物業)的知名度、美譽度、社會認知度。 定 位：現代都市新貴的“風雅逸境”----顯示身份的“名片”

產品形象定位不是開發商為自己產品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區的業主，有一張尊貴的“名片”。

第五節 商業配套的綜合定位建議

定位原則：提升項目綜合素質，體現開發商“以人為本”的服務理念

定 位：以服務小區業主為主，服務社會為輔

1、網點規劃建議

本項目商業服務配套，如果單純為小區業主服務，根據小區規模和居住位置，會出現購買力資源不足，而造成商鋪經營者“無利可圖”，影響經營者放棄經營或經營質量下降的負面結果。唯一的辦法就是要把商業納入小區整體規劃，從根本上解決由于商業經營帶來的小區管理混亂的局面。達到“以服務小區業主為主”的原則，并將服務面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經營者“落荒而逃”的不良后果。

本項目商業配套，由于地段位置和小區規模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。可由買主出租或自行經營。

商鋪規劃在行人主出入口的板式結構住宅的一層。總建筑面積約1000 M2，均價3064元/平方米，價格范圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結構設計成臨街獨立商鋪。也可以打通將幾個門面合并使用，經營小型超市或餐廳等。

根據結構、商鋪在一層的有利因素，可把層高設計成5.2 M25.4 M，或為復式商鋪、業主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。復式商鋪的售價也會高于一般商鋪。商鋪的經營范圍盡可能滿足小區內業主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳(如川菜等餐飲項目)，小百貨、雜貨、小型超市等。

2、商業網點的策劃建議

一、項目的優劣勢：

a.所處的位置：

優勢：地處該市中云區，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經此地;位于該區域的西湖居民片區及今后的東苑綠世界生活區，為本項目網點聚集人氣，且項目周邊為各大小建材商店烘托，商業氣氛濃厚，購物環境優越。

劣勢：雖該區附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內圍商業步行街相比，人流量及商業環境上存在差距。根據中國策劃研究院青島項目組成員做市場調查數據顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區目前人流量還較小。

b.體量承載：

優勢：商業網點商場的面積適中，規劃在66.9 M2-369 M2范圍內，據市場調查資料統計，該項目在市民中的知名度達90%，銜接銷售過程中的廣告效應樹立該項目的品牌形象已見扎實的基礎。

劣勢：網點物業的范圍大。在目前商品零售業普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰線過長。分配不均的人流量。可能導致商家對尾端人浪量小的網點難以接受。網點的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規劃角度上看，相對較難。

c.銷售面積：

優勢：項目的整體規劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經營種類的需要，未來可能形成一條業態齊全的商業步行街。

劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網點整體做旺，也會使發展商將來的物業管理帶來難度。

d.布局規劃：

優勢：商場部分規劃60--150 M2中小鋪位，容易為小商戶接受。“小鋪位，多通道”的市場經營，有別于商場的經營模式，會吸引中低收入人士前來消費。

劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。

二、業態分布定位建議：

a. 因地置宜，規范網點業態

由于項目網點規劃范圍較長，因而建議開發商在對業主經營種類時有所規范。防止單一的經營種類或雜亂的區段經營。

b.重點突出，特色經營

本項目網點位置與現有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。因此建議開發商在業態定位上能順應市場需求，重點突出，現階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業等。以此提高知名度及吸引人氣。

三、網點的價格策略建議：

根據東苑綠世界售樓中心提供數據分析：開發商前期網點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負面影響與住宅樓類似。縱觀前期各階段的平均價格調整大致如下： 開盤期——20_年12月底 均價為4100元/ M2元月——20_年5月25號前 均價為3300元/ M2。

20_年5月25日——至今 均價為3330元/ M2，根據前期市場調查數據統計，目前膠州市商業網點的平均價格水平在3800元/ M2左右，稍高于本項目商業網點的平均價格水平，因此，分析現期商業網點的在售價格水平同現期商業網點的銷售率狀況，建議后期(7月-12月)份采用價格走勢第平方米高出現價格200-300元。

樓盤銷售方案2

一、宏觀市場環境分析

(一)永川區宏觀經濟環境分析

目前，全國經濟整體處于增速回落態勢，在這樣的背景下，永川經濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態勢，成績來之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的`社情民情調查，進一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車”齊頭并進，財政收入、企業利稅、城鄉居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩狀態。

(二)產業政策對房地產市場的影響

與房地產市場聯系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關于調控和穩定房價的政策措施對房地產市場起著很大的影響，下面我國針對房地產市場的最新政策

二、區域市場分析

(一)項目所在區域市場概述

本案位于重慶市永川區三轉盤，本案是重慶市_建設集團房地產開發有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時間內就能購物中心，滿足各項購物需求;本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由于本案所處區域經濟發展較快，調查發現諸多高新企業及高新項目也在不斷推進，區域面貌也將會得到進一步改善。

(二)區域市場在城市中的地位及發展趨勢

該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。

該地塊擁有眾多的配套設施，拿出自己開發特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。

(三)區域內樓盤供應量(包括潛在樓盤供應量)的分析以及競爭分析

樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭，區域市場資源有限，而供應存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：

6個月以來的價格趨勢

一年以內的價格趨勢

其總體價格趨勢

樓盤銷售方案3

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，可是高回報就有高風險，機遇與風險共存。可是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事必須謹慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下頭我根據最進房地產市場的情景，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書:

房產行業解決方案:

09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題:

精準推廣規劃:

1)樓盤客群細分;

2)精準信息營銷平臺;

3)精準郵件營銷平臺;

4)數據庫發送執行;

5)目標客戶dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃:

1)數據庫建立;

2)數據庫推廣平臺建立(信息、郵件平臺)

3)數據庫發送執行。

商業地產集客規劃:

1)商圈分析;

2)地產主題設計;

3)招商方案與執行;

4)集客策略。

中高端房產項目推廣規劃:

1)整合網絡傳播方案;

2)高端客戶數據庫分析;

3)數據庫資料設計與推廣執行;

4)項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，可是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，可是中國根據自我的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應當理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自我想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致此刻這個情景。

上頭我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，期望大家能夠重視。

樓盤銷售方案4

對外傳達__房產開盤典禮的信息、顯示企業實力。擴大__房產的社會知名度和美譽度，體現__房產的五大優勢：公司的雄厚實力、“__第一拍”的資歷、優越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立__房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

20_年11月28日(暫預定)

__房產有限公司

貴公司確定

__電視臺、__廣告公司

(一) 前期準備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體

2、 購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，并確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)

5、 其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的'保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

(二) 開盤前廣告

在《__廣告》整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

(三) 開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳__房產的開盤慶典。

1、現場布置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。

嘉 賓 區：可設在剪彩區域前方和兩側。

簽 到 處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發放處：簽到處的桌子也可作為禮品發放桌。

貴賓休息區：可設在__房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。

來賓休息區：可放在__房產售樓中心現場。

2、慶典剪彩儀式

3、精彩舞獅表演

4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴

1、彩虹門

在__房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢;

2、高空氣球

活動現場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球

施放_只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動現場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國禮炮和彩花彈

中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發。

6、盆景

在慶典現場放置100盆盆景，增強效果。

7、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著__房產美好的發展前景。

8、禮儀小姐

禮儀小姐8名，形象、氣質出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協助嘉賓剪彩，指引位置。

7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況; 彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位;

禮儀小姐、主持人，陸續進場，準備好各自工作。

9：30—9：50 嘉賓陸續到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發放禮品，引至活動現場。

10：00—10：08主持人介紹領導和嘉賓，宣布__房產開盤慶典正式開始;

10：10—10：25 市領導致賀辭、 __房產董事長致辭;

10：25主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始;

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏;

放飛氫氣球，活動進入高潮;

10：45—10：50 首位客戶簽約。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。

落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購;

停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。

樓盤銷售方案5

一、項目簡介:

本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中構成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

此刻，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計2003年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不一樣的物業組成:期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們應對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局:

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅僅沒有收獲天然的地段價格優勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭十分激烈，主由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房構成明確的競爭關系。(詳見附1:鄭汴路市場調研報告)

b、小戶型市場概況。

自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是2003年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，構成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情景下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

(小戶型市場詳見附2:鄭州市小戶型的調查報告)

c、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優勢

1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，那里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在那里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下:

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。(詳見鄭汴路市場調研報告)[由整理]

鄭汴路市場調研報告

調查目的:了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和理解程度(本房地產購房消費支撐力度)

調查方法:分層隨機抽樣(不一樣年齡層)和分塊隨機抽樣

調查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優建材市嘗商品大世界

調查時間:2003、4、14

鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，那里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有必須的指導意義。

2003、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

對建材市場調查發現:

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

3、小戶型需求彈性十分大，對價格十分敏感

4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場拆遷到莆田，固有的建材市場做升級換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下頭做門面，上頭做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務市場一般80―150元月

8、作為首次購買者，最重的還是價格

9、他們厭惡鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重的問題，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

13、對60―80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

14、本房地產知名度不高，口碑不好

15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的構成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!

2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

3)正在構成的“大賣潮商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為”大賣潮的附屬配套。該局面一旦構成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

4)本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。可是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的主角，不僅僅沒有收獲天然的地段優勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

b、鄭東新區的輻射效應。

鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

二)劣勢

1)、本房地產可售資源由三種不一樣的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不一樣的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現有房源(總房源有限，導致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在構成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

2)本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區經過嘈雜的市場，很難構成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難構成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3)本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難構成高檔樓盤形象。

4)與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，構成本房地產二期銷售心理價位抗性。

5)非現房，不貼合商戶即買即住的消費心理。

6)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三)、機會

1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷構成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

2)挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度研究，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市常

3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在構成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰貼合商戶們的這一需求。

4)大賣潮的整合，將對大鱷構成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

a)小戶型的特性導致目標客戶對居住環境求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性能夠弱化。

b)本房地產二期產品總價低，置業風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這十分貼合外地商人置業心理。

c)本房地產二期應當說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節儉很多的推廣成本。

d)小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。

e)以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

f)鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

四)威脅

1)行業內的競爭

i。周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。